‘조물주 위에 건물주’ 라는 말이 있죠. 건물로부터 나오는 임대료를 받으며 여유롭게 사는 건물주의 삶, 친구들도 한 번쯤 꿈꿔봤을 거예요.
하지만 일반 투자자들은 부동산 투자에 접근하기 쉽지 않습니다. 많은 자본금이 필요하기 때문이죠.
그런데 여기, 일반 투자자들도 건물주가 되게 해주는 투자 방법이 있어요. 바로 ‘리츠 투자’ 입니다. 커피 한잔 값 정도의 소액으로 건물주가 될 수 있는 리츠 투자 방법, 오늘 제용이가 한 번에 정리해줄게요.
리츠 투자란?
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리츠(REITs)란? 부동산 투자신탁. 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 증권 등에 투자하는 회사를 말해요.
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투자자들이 리츠에 투자해 자금을 모아주면, 리츠는 투자자의 자금으로 부동산을 운용, 개발합니다. 여기서 얻은 임대 수익, 시세 차익 등을 투자자들에게 배당금으로 나눠주죠.
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일반투자자가 직접 부동산을 소유하지 않아도 부동산 투자 수익을 얻을 수 있는 간접투자 상품입니다.
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또한, 리츠는 대표적 고배당 상품인데요. 법인세 면제를 위해 투자자에게 이익의 90%를 배당합니다. 약 연 6~8%의 배당수익률을 보이기 때문에 일반 예적금, 주식보다 수익이 높아요.
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실물 자산인 부동산에 투자하기 때문에 주가 변동성이 상대적으로 낮으면서, 높은 배당금을 주기적으로 지급해 안정적인 현금 흐름을 원하는 투자자들에게 인기가 높습니다.
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최근 금리 인하에 대한 기대감으로 리츠 투자가 주목 받고 있어요. 국내 상장 리츠에 투자하는 ETF에만 700억 원 넘는 자금이 몰리며 큰 인기를 끌고 있습니다.
부동산 펀드와의 차이는?
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부동산 펀드 또한 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 자산에 투자하는 상품이예요.
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①소액으로도 부동산 투자가 가능하고, ②전문가에 의해 운용되기 때문에 안정성이 높으며 ③부동산 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등이 감면돼 부동산 직접투자에 비해 절세 효과가 있다는 공통점이 있지만 몇 가지의 차이점도 있어요.
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부동산 펀드와 리츠 투자의 차이점
리츠 유형에는 어떤 것들이 있나요?
관리 형태
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위탁관리리츠 : 대부분의 리츠 유형. 자산의 투자와 운용을 직접 관리 하지 않고, 외부의 전문자산관리회사에 위탁하는 명목 회사 형태. 의무 배당 90% 이상
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자기관리리츠 : 자산 투자 및 운용을 리츠 내부에서 직접 수행. 의무 배당 50% 이상
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기업구조조정리츠 : 기업이나 사업의 구조조정을 위한 리츠. 기업의 경영난 또는 회생절차에서 비롯한 부동산을 매입, 관리. 명목 회사 형태. 의무 배당 90% 이상
투자 자산
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오피스 리츠 : 기업을 대상으로 오피스 중심 구역의 사무실 임대. 가장 일반적 형태의 리츠
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리테일 리츠 : 백화점, 쇼핑몰, 아울렛, 마트 등 소매업 부동산 임대
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주거 리츠 : 다양한 형태의 주거 부동산(아파트, 단독 주택 등) 임대
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물류 산업 리츠 : 물류 및 산업 시설, 유통 시설 소유 및 관리
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호텔 리츠 : 호텔, 리조트 등의 숙박 시설 소유 및 관리, 임대
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데이터 센터 리츠 : IT 기술 데이터 센터 관리, 임대
리츠 투자, 장점은요?
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소액 투자 가능 : 부동산에 직접 투자하려면 많은 자본이 필요하죠. 리츠 투자는 개인투자자들이 소액으로도 다양한 부동산에 투자할 수 있는 간단한 방법이에요.
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배당수익률 : 높은 배당 수익을 월 배당 등 짧은 주기로 받을 수 있어 꾸준한 현금 흐름을 만들 수 있어요.
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현금 유동성 : 주식처럼 거래가 되기 때문에 실물 부동산 투자에 비해 쉽게 처분이 가능하고, 매매 시 시세차익도 얻을 수 있습니다.
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편리성 : 부동산 직접 투자를 한다면, 건물 관리부터 임차인 관리까지 직접 해야 하기 때문에 번거롭죠. 자산운용 전문가 또는 부동산 관리 전문 회사인 리츠에서 공실률, 임대료 등 건물 관리를 대신하기 때문에 편리해요.
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절세 효과 : 부동산에 직접 투자하면 내야 하는 부동산 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금이 부과되지 않고, 15.4%의 배당소득 과세만 있어요.
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안정성 : 국토부의 관리 감독 및 공시 의무가 있어 투자에 대한 투명성이 양호해요.
리츠 투자할 때 주의해야 할 점 있나요?
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부동산 시장과 주식 시장의 흐름과 전망, 변동성에 따라 원금 손실의 위험과 상장폐지 가능성도 있어요.
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특히 잘 살펴봐야 할 건 금리 변동인데요. 리츠는 금리와 밀접한 관계에 있어요. 리츠 수익률은 금리와 반비례합니다.
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금리가 오를 때
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리츠는 투자자들의 자금뿐 아니라 은행 대출을 받아서 부동산을 매입해요.
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시중 금리 인상으로 대출 금리가 높아지면, 건물의 임대 수임료가 늘어난다고 해도 대출 이자 비용을 감당하기 어려워질 수 있습니다.
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이렇게 이자 부담이 늘어나면 리츠의 수익성이 낮아져 배당률이 떨어지게 되죠.
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또한 고금리 상황에서는 은행 예적금의 금리가 높기 때문에 리츠의 장점인 높은 배당수익률이 큰 매력을 끌지 못해요. 리츠 투자의 수요가 내려가게 되면서 주가가 하락하게 됩니다.
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금리가 하락할 때
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반대로 금리가 하락하면, 자산 가치의 상승으로 기초자산인 부동산의 가치가 올라 리츠의 수익성이 높아집니다.
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대출 금리가 낮아지면서 자금 조달 부담이 적어져 배당금도 높아지죠.
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또한, 높은 배당 수익을 지급하는 리츠에 대한 수요가 커지면서 리츠 주가도 오르게 돼요.
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부채비율이 너무 높지는 않은지 확인
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리츠의 부채비율은 일반적으로 자기자본대비 100~400% 정도예요. 또는 보유 자산 대비 50% 이상이기도 합니다.
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부채비율이 높으면 부채에 대한 이자비용도 높아지기 때문에 배당은 줄어들 수 있어요.
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또한 부채가 과도하게 많을 경우 재무구조 리스크가 높아지게 됩니다.
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거래소에 상장되지 않은 리츠는 주의가 필요해요.
리츠 투자, 언제 하는 게 좋나요?
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부동산 가치가 상승할 것으로 기대될 때
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부동산 가치가 상승하면 임대료도 상승할 가능성이 높고 리츠는 보유하던 부동산을 높은 가격에 매도해 시세차익 수익을 기대할 수 있어요.
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대출금리가 낮아질 것으로 예상될 때
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대출금리가 낮아지면 대출 이자 비용이 낮아지므로 리츠의 수익률은 높아질 수 있어요.
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리츠 주가가 저평가 됐을 때
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리츠가 보유한 자산 대비 리츠의 주가가 낮다고 생각될 때 리츠 종목을 매수하고 향후 매도를 통해 주식 시세차익을 노릴 수 있어요.
투자 팁•
리츠 투자를 잘 하고 싶다면, 시기에 따른 부동산 시장을 잘 살펴야 해요.
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오피스 리츠라면? 공실률 중요!
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코로나 팬데믹으로 시행한 재택근무 ⭢오피스 공실률 상승 ⭢ 임대수익 감소 ⭢ 리츠 배당수익 감소 또는 리츠 주가 하락
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코로나 팬데믹 이후 재택근무 축소⭢ 오피스 공실률 하락 ⭢ 임대료 상승 ⭢ 리츠 배당수익 증가 또는 리츠 주가 상승
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이커머스 시장이 뜬다면? 오프라인 매장을 보유한 리테일 리츠보다는 유통 시설을 소유한 물류산업 리츠 수요 상승
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소비자들이 오프라인 매장보다는 온라인 쇼핑 비중이 높아지면서 물류창고의 중요도, 그리고 수요가 높아질 수 있어요. 수요가 높아진다는 의미는 물류산업 리츠의 수익성도 확대될 수 있다는 걸 의미해요.
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AI 산업이 뜬다면? 데이터 센터 수요 상승
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AI 산업이 성장할수록 데이터 수요도 높아집니다. 데이터 수집, 저장, 처리 등을 위해서는 데이터 센터의 역할도 중요하죠.
어떤 리츠를 골라야 하나요?
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리츠가 보유하거나 운용하고 있는 부동산에 대해 잘 확인하는 것이 중요해요! 리츠 홈페이지에서 보유하고 있는 부동산이 무엇인지 어떻게 운용하고 있는지 등을 확인해야 해요.
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임대율, 임대료는 얼마인지
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임차인이 임대료를 꾸준히 낼 수 있는지
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우량 임차인이 장기 임대하고 있는지 등
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배당 수익률이 높고 최근 거래량이 활발한 리츠
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물가 상승률을 반영해 임대료를 올려 받을 수 있는 리츠
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대출 기간 만료 시 시행하는 자금재조달로 인한 대출 이자 비용 상승 우려가 적은 리츠
리츠 투자 방법은 어떤 게 있나요?
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개별 종목 구매 : 국내 주식시장에서 리츠 주식을 매수하는 방법이에요. 상장된 리츠 주식을 거래소에서 쉽게 사고팔 수 있어 편리하지만, 주가 변동에 크게 영향을 받는 단점이 있어요.
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공모 참여 : 신규 상장하는 공모 리츠의 청약에 참여해 투자할 수 있어요. 상장 후 주가가 오르면, 매도하여 시세차익을 낼 수 있습니다.
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리츠 ETF : 개별 종목을 직접 고를 필요가 없어 초보자도 쉽게 투자 가능해요. 여러 종목의 리츠에 분산 투자해 위험을 낮출 수 있어요.
리츠 배당금 및 배당률 비교 사이트
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국내 증시에 상장한 리츠는 총 23개이고, 가장 많이 투자하는 섹터는 오피스 섹터입니다.
